云南玉溪：为城市建筑限“高”定“调”

今年新修订的《玉溪市城乡规划管理技术规定》从8月1日起施行，《玉溪市城乡规划管理技术规定》对土地开发强度进行控制，居住用地容积率最多不超过3.1，住宅限高80米；涉及分期实施的建设项目，公共服务设施需优先实施建设，且不得拆分；居住项目每个地块至少设置一处面积不小于10平方米的垃圾分类收集容器间，设置一处建筑面积不小于60平方米的公共卫生间，设置一处面积不小于15平方米的邮件及快件送达设施，以及人均建筑面积不小于0.1平方米的社区文化体育活动场地。

《玉溪市城乡规划管理技术规定》的出台，将对规范城市开发建设行为、促进城市空间资源合理配置和城市空间形象塑造起重要作用。

8月1日起，2021年新修订的《玉溪市城乡规划管理技术规定》（以下简称《规定》）正式施行。新标准对城市风貌怎么管控？城市高层建筑限制多高？城市5分钟、10分钟、15分钟生活圈怎么配套？围绕市民关心关注的热点问题，云南省玉溪市自然资源和规划局相关负责人作出回应。

为规划建设管理定规则

“在中心城区规划建设用地范围内开展城乡规划、建设、管理等相关活动，今后都得遵守这个《规定》。”在8月30日举办的政策解读与宣传发布会上，玉溪市自然资源和规划局局长董金柱向参会的10余个部门有关负责同志及房地产商、建筑企业、设计机构代表、新闻媒体记者通报《规定》起草、修订的有关情况。

他介绍，每个城市都会因地制宜制定自己的规划管理技术规定，这是地方城市建设和规划管理重要的核心文件之一，对规范城市开发建设行为、促进城市空间资源合理配置和城市空间形象塑造起重要作用。

早在2013年，玉溪市就制定了第一版《规定》，执行3年后，结合国家海绵城市试点、健康城市建设试点的要求，玉溪市对第一版《规定》组织了一次修订。但随着国家政策的更新和城镇化进程的加快，特别是国家对居住建筑有新的规范后，原有的规定已不能完全满足国家规范和新时期城市发展需要，于是重新修订《规定》并从8月1日起施行。

据介绍，《规定》从规划和建筑两个方面提出具体管控措施，明确玉溪中心城区分历史文化风貌区、生活文教风貌区、生态人文风貌区、高新产业风貌区、现代工业风貌区、高铁商务风貌区、政务文创风貌区7个风貌区，以推动“十四五”时期城市规划建设管理又好又快发展。

居住用地容积率不超过3.1限高80米

“我买的房子一套容积率到5，一套超过6，高楼立在地上就像筷子插在筷箩里一样。”市民小王曾向记者抱怨，楼间距太近的房子给人一种难以呼吸的压抑感。

记者了解到，被购房者诟病的容积率较高的楼房，在今后的新建小区中将不会再出现。玉溪市自然资源和规划局相关负责人介绍，《规定》对土地开发强度进行了控制，居住用地容积率最多不超过3.1，非居住用地新区的容积率最多不超过3.5。即便要对老旧小区进行改造，旧区的用地容积率也只能上浮15%，不超过3.565。

除了限制容积率，《规定》对居住建筑的高度也作了管控。19至26层的高层Ⅱ类建筑，容积率控制在2.9至3.1，建筑密度控制在22%，建筑高度控制在80米。且这已经是玉溪市目前居住建筑中容积率最高、楼层最高的房子了。

“土地资源那么金贵，为何要把住宅高度限制在80米？为何不能建更高的楼房呢？”在政策解读与宣传发布会上，有参会人员提出疑问。对此，玉溪市自然资源和规划局相关负责人介绍：“住宅限高80米，不只是玉溪市的规定，还是国家的要求。”从节约城市土地、集聚社会资源、提高运行效率的角度来看，高层建筑在城市的发展中有其合理性，但高层建筑也存在平面使用率降低、耗能大、容易导致交通拥堵、产生光污染和热岛效应、不利于通风乃至出现地面沉降等问题。而且，楼房太高，抗震技术复杂，会增加工程造价和运维成本，一旦发生火灾很难施救。限高80米是基于土地使用集约高效、建设绿色低碳、保护环境、舒适宜居和维护城市风貌而作出的考量。

近年来，国家发改委、住房和城乡建设部等多部门先后发文，强调要严格控制超高层建筑设计、建设和管理，严格限制各地盲目规划超高层建筑，县城的新建住宅最高不得超过18层。

同一街坊鼓励整体开发建设

在以往的城市规划建设实践中，一些小面积三角形、梯形和其他不规则的小地块也陆续被开发，导致城市风貌凌乱，出现居民小区出入口设置不合理、配套设施不完善等现象，造成新的城市病。为此，《规定》明确，新区的居住用地在开发低层、多层或者中高层时，至少要达到10亩地，旧区在开发低层或多层时，不得少于5亩地，中高层不得少于8亩地。

《规定》明确，建设项目地块规模原则上应当按规划控制道路红线围合的街坊进行整体规划建设；对无法形成街坊整体开发的用地，鼓励在同一街坊内整合周边可开发用地，统一规划设计、统一开发建设。

“看得见山、望得见水”，让城市与自然生态景观有机融合，是不少市民对城市规划和建设的新期待。对此，《规定》也注重滨水空间控制引导和城市景观打造，对湿地、水系交汇口等生态环境敏感区域加强保护，保留充足的绿地缓冲空间，让城市呈现更美的轮廓线。

《规定》对阳台飘窗计算规则、坡地建筑地下室半地下室容积率计算、道路绿化指标、建筑间距控制等内容进行了调整，明确国有土地总建筑面积大于5000平方米的新建民用建筑、公共建筑，应当进行地下空间的开发利用，人防工程、地下空间建设面积一般不小于建筑底层面积的50%。

幼儿园社区养老设施先期建设

“前几年建的有些小区没有配建幼儿园或小学，送孩子入园入学只能开车满城跑，生活成本高，舒适度不够，希望从规划建设上加以改进。”几位受访市民表达了同样的观点。记者了解到，按照老规定，一些分期建设的居民小区虽然规划了幼儿园或者养老服务设施，但开发商将其放在最后一期才来建设，导致一期、二期、三期的居民户无法享受到配套，给生活带来不便。

对此，《规定》明确，涉及分期实施的建设项目，应编制项目修建性详细规划，确定总体建设规模后，方可分期实施。各项公共服务设施需优先实施建设，其中，新建住宅小区配建幼儿园、社区居家养老服务设施用房应安排在首期，且不得拆分。

“《规定》从源头上明确了幼儿园和社区居家养老服务设施用房必须在首期就建好，这样可以确保一期居民搬入新居时，就能把孩子送进家门口的幼儿园，老人也有地方去。”参与此次《规定》编撰的注册规划师姚欣介绍。

《规定》明确，城市各片区应严格按照控规要求进行其他配套设施建设。比如，对于新建居住小区地块面积大于50亩的，按项目所在街区确定是否配建幼儿园；地块面积大于100亩的，按项目所在街区确定是否配建小学；拟出让居住用地确定需要配建幼儿园、小学的，应把需配建小学、幼儿园的班数、用地规模、建筑规模列入规划设计条件。“配建小学、幼儿园不仅按独立地块来确定，也可按地块所在街区来分析设置。”玉溪市自然资源和规划局城乡规划科科长尹绍忠说。

“按照国家对居民住宅5分钟、10分钟、15分钟生活圈的相关标准，《规定》明确了其他生活配套设施。”尹绍忠介绍，对养老服务设施明确每百户不少于20平方米，要安排在一、二楼等建筑的低层，不得安排在建筑的地下层、半地下层和夹层，要求通风良好、日照充足；对社区综合服务用房，每百户不少于30平方米，5000户以上或人口1.2万人以上的社区不得低于300平方米，应为独立成套的单体空间，不得设在三层以上、地下室、夹层、走廊、出口偏僻方位；对于物业管理用房，不小于地上建筑面积的3‰且不小于50平方米。

开门搞规划配套更完善

据介绍，为做好此轮《规划》，玉溪市自然资源和规划局充分收集、整理、归纳、分析了上一版规定执行近5年来存在的问题，先后3次针对相关部门开展意见征集，还召开听证会，充分听取人大代表、政协委员、建筑企业、设计单位、律师等社会各界的意见建议。

“我们广开言路搞规划，就是希望通过互动交流，把规划做得更好、更科学。”董金柱说，通过公开征集意见，对市民呼声较高的老旧小区改造、城市停车设施配置、城市及小区充电设施配置等也作出具体要求，还针对垃圾手机、公厕、快递室、文化体育活动场地作出规范。

比如，《规定》明确，居住项目每个地块至少设置一处面积不小于10平方米的垃圾分类收集容器间，设置一处建筑面积不小于60平方米的公共卫生间，设置一处面积不小于15平方米的邮件及快件送达设施，以及人均建筑面积不小于0.1平方米（室外人均用地不小于0.3平方米）的社区文化体育活动场地。

对于广大市民关心的停车位、充电桩等配套设施，《规定》也明确：商品房按照1.2的比例配建机动车停车位，地面车位数量占比不应超过总车位数的10%；在住宅配建中，固定车位的5%应设置为访客车位；新建住宅配建停车位应100%预留充电设施建设安装条件，不低于10%的停车泊位须实际建成充电桩。

董金柱表示，举办政策解读与宣传发布会并与相关人员进行面对面互动交流，能强化规划认同，深化规划执行，严格规划执法，也能听到最真实的声音。今后，规划部门将增加“听意见”的频次，也会根据实际情况对部分条款作出与时俱进的补充说明，让《规定》更接地气、更具操作性。

“《规定》的实施，将使市民的生活空间更加合理、生活配套设施更加完善、城市管理更加规范。”玉溪市住房和城乡建设局一名干部受访时评价道。